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Reventa o preventa en San Miguel de Allende: qué debe comparar el comprador

Wed, 11 Nov 2026 10:05:17 -0600

Por el equipo de RESMA Real Estate · San Miguel de Allende · Actualizado: 11 nov 2026 · Read in English

Respuesta corta: una vivienda en reventa te permite ver exactamente lo que compras y mudarte antes; una en preventa puede ofrecer un precio de entrada menor, instalaciones nuevas y cierta personalización, a cambio del riesgo de entrega y ejecución. En México, quienes venden vivienda al público deben cumplir la NOM-247-SE-2021, que fija requisitos mínimos de información, contrato y garantías.

Comparación

	Reventa	Preventa
Lo que ves	La vivienda terminada	Planos, maqueta o vivienda muestra
Mudanza	Después de escriturar	Después de la construcción y entrega
Pagos	Anticipo y saldo al escriturar	Anticipo y parcialidades durante la obra
Riesgo principal	Vicios ocultos, licencias faltantes	Retrasos, cambios al proyecto, solvencia del desarrollador
Garantías	Las que se pacten con el vendedor	Garantías mínimas legales del desarrollador (abajo)
Personalización	Remodelar después de comprar	Acabados y, a veces, distribución

Qué exige la NOM-247 a los desarrolladores

La NOM-247-SE-2021 aplica a fraccionadores, constructores, promotores y demás personas que venden vivienda al público, y Profeco vigila su cumplimiento desde septiembre de 2022. Entre otros puntos:

La preventa debe hacerse mediante un contrato de adhesión de preventa registrado ante Profeco.
El proveedor debe exhibir el precio y las características, el proyecto ejecutivo de construcción completo (planos de terreno, estructura, instalaciones y acabados) y una maqueta.
Los anticipos deben respaldarse con comprobante, con reglas claras de devolución y penalizaciones.
Las garantías no pueden ser menores a cinco años en lo estructural, tres en impermeabilización y uno en los demás elementos, contados desde la entrega real.
El contrato debe establecer condiciones y fecha de entrega; los retrasos injustificados dan lugar a la pena convencional o a daños y perjuicios.

Qué revisar en cada caso

Reventa

Escritura, gravámenes y recibos de predial y servicios.
Licencias de construcción de lo edificado y de ampliaciones.
Una inspección profesional.
Reglamento y cuotas de condominio, si aplica.

Preventa

Propiedad del terreno y facultades del desarrollador para vender.
Licencia de construcción, uso de suelo y autorizaciones del condominio.
El contrato de preventa registrado: calendario de pagos, fecha de entrega, penas, cambios y cancelación.
Los proyectos que el desarrollador ya terminó.
Cómo y cuándo se firmará la escritura individual.

Sobre los números

A veces los descuentos de preventa se presentan como rendimientos asegurados. No lo son. Si haces un escenario, incluye el precio total, los gastos de compra, el tiempo que tu dinero queda comprometido, posibles retrasos y el precio de viviendas terminadas comparables al momento de la entrega.

Preguntas frecuentes

¿Es seguro comprar en preventa en México?

¿Qué define una casa de lujo en San Miguel de Allende?

Wed, 11 Nov 2026 10:00:36 -0600

Por el equipo de RESMA Real Estate · San Miguel de Allende · Actualizado: 11 nov 2026 · Read in English

Respuesta corta: en San Miguel de Allende el lujo depende menos de los metros cuadrados que de una combinación: ubicación sobresaliente, arquitectura coherente, conservación cuidadosa, luz y vistas, privacidad y una casa que funcione en la vida diaria. El precio por sí solo no lo define; en nuestro inventario, más de un tercio de las viviendas en dólares costaba US$1 millón o más.

El segmento alto en cifras

Al 11 de noviembre de 2026, 58 de las 162 viviendas en dólares de nuestro inventario tenían un precio de US$1 millón o más, con una mediana de unos 525 m² de construcción y de cuatro a cinco recámaras. El Centro concentraba 24, seguido de Balcones (5), Guadiana (4), La Candelaria (4) y Atascadero (3). En nuestros cierres de 2026, 20% de las operaciones en dólares superó US$1 millón.

Seis rasgos que distinguen una casa de lujo

Ubicación. Cerca del Jardín y los servicios, en una calle tranquila, o en una zona elevada con vistas protegidas.
Arquitectura coherente. Una casa colonial bien restaurada y una contemporánea bien diseñada pueden calificar; mezclar estilos sin coherencia rara vez lo logra.
Conservación y calidad constructiva. Estructura, impermeabilización, control de humedad e instalaciones pesan más que los acabados. En el centro histórico, las intervenciones pueden requerir autorizaciones municipales y federales.
Luz, vistas y exteriores. Terrazas con vista a la Parroquia o a la presa, patios y jardines son muy valorados.
Privacidad y seguridad. En el centro las da la propia casa; fuera de él, con frecuencia un fraccionamiento cerrado.
Funcionalidad. Estacionamiento, accesibilidad, recámaras con baño propio, casita para visitas o personal y buena conectividad.

¿Histórica o contemporánea?

	Casa histórica	Residencia contemporánea
Atractivo principal	Carácter, ubicación, materiales	Espacio, luz, sistemas modernos
Ubicación típica	Centro y barrios cercanos	Lomas, fraccionamientos, alrededores
Estacionamiento	Con frecuencia limitado	Normalmente incluido
Qué revisar	Estructura, humedad, licencias de obras previas	Calidad constructiva, garantías, reglamento

Preguntas antes de pagar un precio de lujo

¿Todas las construcciones y remodelaciones están documentadas y autorizadas?
¿Cuál es el estado real de techos, muros e instalaciones? Pide una inspección.
¿Cómo se compara el precio con ventas cerradas de casas realmente similares?
¿Cuánto costará mantenerla cada año?

Preguntas frecuentes

¿Cuánto cuesta una casa de lujo en San Miguel de Allende?

¿Qué se puede comprar con US$500,000 en San Miguel de Allende?

Wed, 11 Nov 2026 09:51:56 -0600

Por el equipo de RESMA Real Estate · San Miguel de Allende · Actualizado: 11 nov 2026 · Read in English

Respuesta corta: alrededor de US$500,000 normalmente puedes elegir entre un departamento de una o dos recámaras en el Centro y una casa de dos a cuatro recámaras, de unos 190 a 300 m², en colonias a pocos minutos. La decisión es entre caminar a todo y el carácter histórico, o espacio, cochera y jardín. Abajo, propiedades reales de nuestro inventario al 11 de noviembre de 2026.

Hasta dónde alcanzan US$500,000

US$500,000 está cerca de la mitad del mercado: en nuestros cierres de 2026, la vivienda mediana pactada en dólares cerró en US$562,500. Al 11 de noviembre de 2026, 57 de las 162 viviendas de nuestro inventario en dólares tenían un precio de US$550,000 o menos. San Antonio (8) y el Centro (7) concentraban más opciones en ese rango.

Propiedades reales entre US$450,000 y US$550,000

Zona	Tipo	Rec. / baños	Construcción m²	Terreno m²	Precio publicado
El Obraje	Casa en condominio	3 / 3	140	279	US$450,000
Colinas de San Miguel	Casa en condominio	3 / 3	230	292	US$492,000
Valle del Maíz	Casa en condominio	2 / 2	195	264	US$495,000
El Paraiso	Casa en condominio	3 / 3	253	200	US$497,000
La Palmita	Casa	3 / 2	190	200	US$499,500
Lindavista	Casa	4 / 3	219	200	US$500,000
Lindavista	Casa	2 / 2	204	381	US$500,000
Xido	Casa	6 / 6	500	1500	US$500,000
Residencial Malanquin la Mesa	Casa en condominio	3 / 3	302	505	US$538,000
Estancia de Canal	Casa	2 / 2	353	5000	US$549,000

Inventario de RESMA consultado el 11 de noviembre de 2026. Precios publicados, no de cierre; la disponibilidad y los precios pueden cambiar. Cada fila enlaza a la ficha vigente.

El mismo presupuesto en el Centro

En el Centro, la mayoría de nuestras opciones por debajo de US$600,000 eran departamentos de una o dos recámaras, de unos 50 a 120 m² de construcción. Las casas en el Centro con este presupuesto son escasas y suelen ser pequeñas. Lo que se paga es la ubicación: caminar al Jardín, a restaurantes y a la vida cultural, y la arquitectura del centro histórico.

Qué cambia el valor de una vivienda de US$500,000

Ubicación y pendiente: no vale igual una calle plana cerca de servicios que una cuesta.
Estacionamiento: la cochera es común fuera del Centro y rara dentro de él.
Estado de conservación: una casa remodelada y otra por remodelar pueden compartir precio, no costo total.
Cuotas y reglamento de condominio: los fraccionamientos cerrados suman amenidades y seguridad, y cuotas mensuales.
Moneda: una vivienda publicada en pesos cambia su precio en dólares con el tipo de cambio.

Antes de decidir

Suma los gastos de compra al precio: en San Miguel, solo el ISAI va de 2% a 4% por tramos (consulta Cuánto cuesta comprar casa). Y compara cada propiedad con ventas cerradas, no solo con otros anuncios.

Preguntas frecuentes

¿Puedo comprar una casa en el Centro con US$500,000?

Comprar propiedad en México siendo extranjero: guía paso a paso para San Miguel de Allende

Tue, 10 Nov 2026 17:33:41 -0600

Por Jesús Barrios Huerta, director general de RESMA Real Estate · San Miguel de Allende · Actualizado: 10 nov 2026 · Read in English

Respuesta corta: sí. San Miguel de Allende está fuera de la zona restringida, así que una persona extranjera puede escriturar a su nombre. Antes de firmar presenta ante la Secretaría de Relaciones Exteriores (SRE) un convenio sencillo, y un notario público formaliza la compraventa, calcula los impuestos e inscribe la escritura.

Por qué San Miguel no es como la playa

La Constitución impide a los extranjeros adquirir el dominio directo de tierras dentro de la llamada zona restringida: una franja de 100 kilómetros a lo largo de las fronteras y de 50 kilómetros en las costas. Ahí la vía habitual para vivienda es el fideicomiso bancario. Guanajuato no tiene litoral y está lejos de cualquier frontera internacional, por lo que en San Miguel de Allende la escritura puede quedar directamente a nombre del comprador extranjero. El fideicomiso es opcional; explicamos cuándo puede convenir en ¿Necesitas un fideicomiso?, el siguiente artículo de esta serie.

El proceso, paso a paso

Define la búsqueda. Presupuesto, moneda, colonia, si necesitas cochera o una sola planta y el uso que le darás. En San Miguel hay precios en pesos y en dólares: acuerda desde el inicio una moneda de referencia.
Visita y compara. Recorre las calles a distintas horas. Pendientes, ruido y estacionamiento cambian mucho en pocas cuadras.
Pide documentos antes de ofertar. Como mínimo, la escritura vigente, recibos recientes de predial y agua y, en condominios, el reglamento y el estado de cuotas.
Haz una oferta por escrito con precio, moneda, anticipo, plazos, lo que se incluye y las condiciones de la operación.
Firma un contrato y entrega un anticipo. Suele ser un contrato de promesa de compraventa que fija la fecha de firma y qué ocurre si alguna parte se retira. Pregunta cómo y dónde se resguardará el anticipo.
Revisión por parte del notario. Solicita el certificado de libertad de gravámenes al Registro Público, revisa los antecedentes de propiedad, confirma pagos de predial y servicios y verifica las facultades del vendedor.
Convenio de renuncia ante la SRE. El comprador extranjero acepta considerarse mexicano respecto de ese inmueble y no invocar la protección de su gobierno. En 2026 el derecho federal es de $5,252.02 pesos y la SRE indica un tiempo aproximado de respuesta de 20 días hábiles.
Firma de escritura. Comprador y vendedor firman ante notario, se pagan los impuestos y se liquida el saldo por el medio acordado.
Inscripción. El notario inscribe la escritura en el Registro Público de la Propiedad. Solicita tu copia inscrita y consérvala.

Mitos frecuentes

"Los extranjeros solo pueden rentar el terreno 50 años."

Eso describe los fideicomisos en zona restringida, que se autorizan hasta por 50 años y pueden renovarse. No aplica a la propiedad directa en San Miguel de Allende.

"El notario es mi abogado."

El notario es un fedatario que debe actuar con imparcialidad. Muchos compradores contratan además asesoría propia, sobre todo en operaciones complejas, ranchos o compras mediante sociedades.

"Si la casa está anunciada, sus papeles están en orden."

Un anuncio no es una revisión legal. Cada inmueble debe revisarse por separado: titularidad, gravámenes, licencias de construcción, medidas, reglamento de condominio y, fuera de la mancha urbana, el régimen de propiedad de la tierra.

Qué debe tener listo el comprador

Pasaporte vigente y documento que acredite su condición de estancia (la SRE lo solicita).
Comprobación del origen de los recursos. La ley contra el lavado de dinero obliga al notario a identificar a las partes y la forma de pago, y limita el uso de efectivo en operaciones inmobiliarias.
Si compra en pareja o mediante una empresa, documentos de estado civil o de representación, apostillados y traducidos cuando vienen del extranjero.
El RFC no siempre es indispensable para comprar, pero el notario puede pedirlo y será útil para rentar o vender después.

¿Cuánto tarda?

Depende del inmueble, de los documentos y de las partes. Una operación de contado con antecedentes en orden puede concluir en pocas semanas; herencias, licencias faltantes o terrenos rústicos pueden tardar meses. Preferimos explicarte qué falta antes que prometer una fecha.

Información educativa, no asesoría legal. Las disposiciones pueden cambiar y cada operación es distinta. Confirma tu caso con el notario y, cuando convenga, con un abogado o asesor fiscal independiente.

Preguntas frecuentes

¿Un estadounidense o canadiense puede comprar casa en San Miguel de Allende?