RESMA - Blog #fideicomisoRESMA - Blog #fideicomisohttps://www.resma.mx/blogs/tag/fideicomisoSat, 14 Nov 2026 07:17:56 -0800http://zoho.com/sites/<![CDATA[¿Necesitas un fideicomiso para comprar en San Miguel de Allende?]]>https://www.resma.mx/blogs/post/necesitas-fideicomiso-para-comprar-en-san-miguel-de-allendeEn San Miguel de Allende un extranjero puede escriturar a su nombre. Qué es un fideicomiso, cuándo es obligatorio, cuándo es opcional y cuánto cuesta en 2026.]]>

Por el equipo de RESMA Real Estate · San Miguel de Allende · Actualizado: 10 nov 2026 · Read in English

Respuesta corta: por lo general, no. El fideicomiso bancario es la vía legal para que un extranjero use y aproveche vivienda dentro de la zona restringida, en fronteras y costas. San Miguel de Allende está fuera de esa zona, así que el comprador extranjero puede escriturar a su nombre después de presentar el convenio de renuncia ante la SRE. El fideicomiso es opcional y en algunos casos puede seguir siendo útil.

Qué es un fideicomiso

Es un contrato en el que un banco mexicano (fiduciario) conserva la titularidad del inmueble en beneficio del comprador (fideicomisario). El fideicomisario puede usar, rentar, vender o heredar sus derechos, mientras el banco aparece como titular en el registro. Para inmuebles en zona restringida la SRE otorga permisos por un periodo máximo de 50 años, y el contrato debe constar en escritura pública.

La zona restringida, en un párrafo

El artículo 27 constitucional impide a los extranjeros adquirir el dominio directo de tierras en una franja de 100 kilómetros a lo largo de las fronteras y de 50 en las costas. La Ley de Inversión Extranjera creó el fideicomiso como vía para usar vivienda en esa franja. Fuera de ella, la misma ley pide al extranjero presentar ante la SRE un escrito (el convenio de renuncia, conocido como cláusula Calvo) antes de adquirir. Para municipios totalmente fuera de la zona, la ley establece que el permiso se entiende otorgado si la SRE no publica su negativa dentro de cinco días hábiles; en su información vigente, la SRE indica un tiempo aproximado de respuesta de 20 días hábiles.

Escritura directa o fideicomiso

Escritura directa (San Miguel)Fideicomiso
Quién aparece en el registroEl compradorEl banco, como fiduciario
Trámite federalConvenio ante la SRE: $5,252.02 (2026)Permiso: $21,648.83 más $596.29 por el examen de la solicitud (2026), cuando se requiere permiso
Costo recurrenteNinguno por la estructuraComisiones de apertura y anuales, a criterio de cada banco
SucesiónTestamento mexicano u otra planeaciónFideicomisarios sustitutos
¿Obligatorio en San Miguel?NoNo

Derechos federales: Ley Federal de Derechos, art. 25, fracciones XV, V inciso a) y III, cuotas 2026. Las comisiones del fideicomiso (apertura, anualidad y extinción) quedan a criterio de cada banco fiduciario; solicita cotizaciones por escrito.

Cuándo puede valer la pena platicarlo

  • Planeación patrimonial. Algunas personas valoran designar fideicomisarios sustitutos. El testamento mexicano es otra vía frecuente; compáralas con un profesional.
  • Condiciones de un crédito o de un desarrollo. Algunos esquemas operan mediante fideicomiso; revisa bien sus términos.
  • Si también compras en la costa. Ahí las reglas son distintas.

Lo que un fideicomiso no hace

No sustituye la revisión del inmueble. No certifica que los antecedentes, licencias o medidas estén en orden. El banco es titular, pero no revisa el estado de la casa ni garantiza su valor; esa revisión corresponde al notario y a los asesores que contrates.

Información educativa, no asesoría legal. Confirma tu caso con el notario y, cuando convenga, con un abogado independiente. Las cuotas son las publicadas para 2026 y pueden cambiar.

Preguntas frecuentes

¿Es más seguro un fideicomiso que la escritura directa?

Ninguna figura es segura o insegura por sí misma. La certeza depende de la revisión del inmueble, de la escritura y de su inscripción. El fideicomiso agrega al banco como titular y una comisión anual.

¿Puedo pasar de fideicomiso a escritura directa?

Fuera de la zona restringida, en general sí es posible extinguir el fideicomiso y escriturar a nombre propio. Implica una nueva escritura, impuestos y honorarios; pide una cotización al notario.

¿Una sociedad mexicana necesita fideicomiso en San Miguel?

No. San Miguel de Allende está fuera de la zona restringida.

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Fuentes

Fuentes consultadas el 10 de noviembre de 2026.

]]>Tue, 10 Nov 2026 17:34:59 -0600<![CDATA[Do You Need a Fideicomiso to Buy Property in San Miguel de Allende?]]>https://www.resma.mx/blogs/post/do-you-need-a-fideicomiso-san-miguel-de-allendeIn San Miguel de Allende foreigners can usually own property directly. Learn what a fideicomiso is, when it is required, when it is optional and what it costs.]]>

By the RESMA Real Estate team · San Miguel de Allende · Updated: 10 Nov 2026 · Leer en español

Short answer: usually no. A fideicomiso (bank trust) is the legal route for foreigners to hold residential property inside Mexico's restricted zone, along the borders and coasts. San Miguel de Allende is outside that zone, so a foreign buyer can take title directly after filing an agreement with the Ministry of Foreign Affairs (SRE). A trust is optional and may still be useful in specific situations.

What a fideicomiso is

A fideicomiso is a contract in which a Mexican bank (the trustee) holds legal title to a property for the benefit of the buyer (the beneficiary). The beneficiary can use, rent, sell or bequeath the property, while the bank appears as titleholder in the registry. For properties in the restricted zone, the SRE grants permits for these trusts for a maximum of 50 years, and the contract must be formalized in a public deed.

The restricted zone, in one paragraph

Article 27 of the Mexican Constitution bars foreigners from acquiring direct ownership of land within 100 kilometers of the borders and 50 kilometers of the coasts. The Foreign Investment Law created the trust as the way to use and benefit from residential property there. Outside the zone, the same law requires foreigners to file a written agreement with the SRE (the convenio de renuncia, also known as the Calvo clause) before acquiring property. For municipalities entirely outside the zone, the law says the permit is deemed granted if the SRE does not publish a refusal within five business days. In practice, the SRE's current guidance indicates an approximate response time of 20 business days.

Direct title or trust: a comparison

Direct title (San Miguel)Bank trust
Who appears in the registryThe buyerThe bank, as trustee
Federal filingSRE agreement: MXN $5,252.02 (2026)Trust permit: MXN $21,648.83 plus MXN $596.29 for the review of the application (2026), when a permit applies
Ongoing costNone for the structure itselfOpening and annual fees, at the discretion of each bank
SuccessionThrough a Mexican will or other planningSubstitute beneficiaries named in the trust
Required in San Miguel?NoNo

Federal fees: Ley Federal de Derechos, art. 25, fractions XV, V(a) and III, amounts for 2026. Trust fees (opening, annual and termination) are set at the discretion of each bank acting as trustee; request written quotes.

When a trust may still be worth discussing

  • Estate planning. Some buyers value naming substitute beneficiaries in the trust. A Mexican will is another common route. Compare both with a professional.
  • Specific lender or seller requirements. Some financing or development structures work through trusts. Read the conditions carefully.
  • Properties outside San Miguel. If you are also buying on the coast, the rules there are different.

What a trust does not do

A trust does not replace due diligence. It does not certify that the property has clean title, proper permits or correct boundaries. The bank holds title; it does not review the condition of the home or guarantee its value. That review is part of the work of the notary and of any advisors you hire.

Educational information, not legal advice. Confirm your case with the notary and, when appropriate, an independent attorney. Fees are those published for 2026 and may change.

Frequently asked questions

Is a fideicomiso safer than direct title?

Neither structure is safe or unsafe by itself. Security depends on the review of the property, the deed and its registration. A trust adds a bank as titleholder and an annual fee.

Can I switch from a trust to direct title later?

In areas outside the restricted zone it is generally possible to transfer the property out of the trust. It involves a new deed, taxes and fees; ask the notary for a quote.

Do Mexican companies need a trust?

A Mexican company with a foreign-admission clause can acquire property directly; in the restricted zone it depends on whether the use is residential. See our article on buying through an LLC or retirement account.

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Sources

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