RESMA - Blog #predialRESMA - Blog #predialhttps://www.resma.mx/blogs/tag/predialSat, 14 Nov 2026 07:17:52 -0800http://zoho.com/sites/<![CDATA[Después de comprar casa en San Miguel de Allende: ¿qué debe incluir tu presupuesto mensual?]]>https://www.resma.mx/blogs/post/presupuesto-mensual-despues-de-comprar-casa-san-miguel-de-allendeComprar casa y vivir en San Miguel de Allende requieren dos presupuestos. Qué gastos contemplar cada mes y cómo verificarlos antes de ofertar.]]>

Por Jesús Barrios Huerta · RESMA Real Estate · San Miguel de Allende · Revisado: 13 nov 2026 · Read in English

Calle colonial de San Miguel de Allende con la cúpula y el campanario de un templo bajo un cielo azul
San Miguel de Allende, Centro. Foto: RESMA Real Estate.

Respuesta corta: comprar una casa y sostener la vida que quieres en San Miguel son decisiones relacionadas, pero requieren presupuestos diferentes. Después de la compra, contempla los gastos de la propiedad (predial, cuotas de condominio, servicios, seguro, mantenimiento) y los de tu vida diaria (alimentación, transporte, salud, ocio). Ninguna de las dos listas es igual para todas las casas: el presupuesto más confiable es el que armas con las cifras reales de la propiedad que estás considerando.

San Miguel de Allende no es un destino universalmente barato ni caro. Dos casas con precios de venta parecidos pueden tener costos de mantenimiento muy distintos: una con cuotas de condominio bajas y agua de la red municipal; otra con jardín amplio, alberca, pozo y más kilómetros hasta el supermercado. Tus decisiones pesan igual: cuántas veces comes fuera, si contratas ayuda en casa y si vives aquí todo el año o por temporadas.

Esta guía explica qué incluir y cómo verificar cada cifra antes de presentar una oferta. No repite el proceso de compra ni los gastos de escrituración; para eso consulta comprar propiedad en México siendo extranjero y cuánto cuesta comprar casa en San Miguel de Allende.

Ilustración que compara el presupuesto de compra, que se paga una vez (precio, gastos de cierre, mudanza, mobiliario y adecuaciones), con el presupuesto para vivir, que es recurrente (predial, cuotas, servicios, seguro, personal, reserva para reparaciones y vida diaria)
Ilustración de RESMA. Muestra categorías, no importes.

A. Gastos de la propiedad

Predial: un pago anual que conviene repartir en 12 meses

El predial se paga al municipio y se calcula sobre el valor fiscal del inmueble registrado en catastro, que normalmente no coincide con el precio de mercado. Para 2026, la Ley de Ingresos de San Miguel de Allende establece para inmuebles urbanos con edificaciones tasas marginales de 0.234% a 0.354%; para suburbanos con edificaciones, 0.207%; para rústicos, 0.18%; y tasas propias para terrenos sin construcción. La cuota mínima anual es de $349.48, y pagar el año completo por adelantado da un descuento de 15% en enero o de 10% en febrero (Ley de Ingresos 2026, arts. 4 y 49).

Predial ilustrativo de un inmueble urbano con construcción, tabla 2026 (cálculo propio)
Valor fiscal (MXN)Predial anual (MXN)Equivalente mensual (MXN)Pago anual en enero (−15%)
2,000,000≈ 5,950≈ 496≈ 5,058
4,000,000≈ 13,030≈ 1,086≈ 11,076
8,000,000≈ 27,190≈ 2,266≈ 23,112

Cálculo: (valor fiscal − límite inferior) × tasa marginal + cuota fija, conforme al art. 4, fracc. I. Los valores fiscales son ejemplos, no el valor de una vivienda en particular. Las tasas corresponden a 2026 y se revisan cada año.

Cómo verificarlo: pide al vendedor el último recibo de predial. Muestra la cuenta catastral, el valor fiscal y lo pagado, y es el mejor punto de partida para tu estimación.

Cuotas de condominio o mantenimiento

En un condominio o fraccionamiento cerrado, la cuota ordinaria suele cubrir gastos comunes como vigilancia, jardines de áreas comunes, alumbrado y administración. Qué incluye, cómo se actualiza y cómo se aprueban las cuotas extraordinarias depende del reglamento de cada desarrollo y de su asamblea de condóminos. Nunca supongas que la cuota de un desarrollo aplica a otro, aunque esté al lado.

Servicios: agua, luz, gas e internet

  • Agua. En viviendas atendidas por SAPASMA, la tarifa doméstica de servicio medido 2026 parte de una cuota base de $117.60 al mes más el importe por consumo. El drenaje suma 20% y el tratamiento de aguas residuales 18.5% sobre el importe del agua para usuarios conectados (Ley de Ingresos 2026, art. 33). Con esa tabla, 10 m³ al mes equivalen a unos $266; 20 m³, a unos $538; y 30 m³, a unos $889 (cálculo propio). Algunas propiedades dependen de pozo, pipas o cisternas, que siguen otra lógica de costo.
  • Electricidad. CFE factura según la tarifa doméstica. Si el consumo promedio de la vivienda rebasa el límite de alto consumo de su tarifa, pasa a tarifa DAC (doméstica de alto consumo), con un precio por kWh considerablemente mayor. Alberca, calefacción eléctrica o aire acondicionado pueden marcar la diferencia.
  • Gas. La mayoría de las casas usa gas LP, en tanque estacionario o cilindros; algunas zonas tienen gas natural. El consumo depende del calentador, la cocina y si hay alberca climatizada.
  • Internet. La velocidad y los proveedores cambian de una calle a otra: confirma disponibilidad en la dirección exacta, sobre todo fuera de la ciudad.

Seguro de la vivienda

La prima depende del valor asegurado, el tipo de construcción, las coberturas (incendio, terremoto, robo, responsabilidad civil) y la ubicación. Pide una cotización con los datos reales del inmueble antes de cerrar la compra.

Limpieza, jardinería y alberca

La ayuda en casa es una decisión personal, pero algunas propiedades prácticamente la requieren. Un jardín amplio necesita cuidado constante, y una alberca, limpieza, químicos y electricidad para la bomba. Si contratas personal de forma directa, infórmate sobre tus obligaciones como empleador en México antes de acordar condiciones.

Reparaciones y mantenimiento preventivo

Impermeabilizar antes de las lluvias, dar servicio a calentadores y bombas, y mantener madera, herrería y pintura son tareas habituales en este clima. Una forma práctica de prepararse es apartar una reserva mensual y ajustarla a la antigüedad y al estado de la casa según una inspección.

Cuotas extraordinarias

Las cuotas extraordinarias las aprueba el condominio para obras específicas, como repavimentar o renovar el sistema de seguridad. No son mensuales, pero pueden ser importantes. Pregunta si hay alguna aprobada, pendiente o en discusión.

Calle residencial empedrada y tranquila en San Miguel de Allende, con muros de colores y árboles frondosos
La ubicación cambia el presupuesto: tener servicios a pie puede reducir el gasto en transporte. Foto: biblioteca de imágenes de RESMA.

B. Gastos de la vida cotidiana

  • Alimentación y compras del hogar. Conviven mercados, supermercados y tiendas especializadas; los productos importados suelen costar más que los locales.
  • Transporte. En el Centro y colonias cercanas muchas vueltas se hacen a pie; en zonas más alejadas el auto entra al presupuesto (gasolina, seguro, mantenimiento, estacionamiento).
  • Restaurantes, cultura y actividades. Depende por completo del estilo de vida y suele ser el renglón que más varía de un mes a otro.
  • Servicios personales. Estética, gimnasio, clases, cuidado de mascotas, telefonía.
  • Atención médica y seguros. Contempla primas de seguro, consultas, medicamentos, chequeos y una reserva para deducibles y coaseguros. No supongas que una póliza o programa extranjero te cubre en México: Medicare, por ejemplo, indica que por lo general no cubre atención fuera de Estados Unidos (Medicare.gov), y los planes provinciales de Canadá tienen sus propias reglas para la atención en el extranjero. El IMSS ofrece un seguro voluntario de salud para la familia con cuotas anuales según la edad, tiempos de espera y exclusiones por padecimientos preexistentes; verifica requisitos y condiciones vigentes directamente con el IMSS (IMSS-02-014) y compara opciones privadas con aseguradoras autorizadas.

C. Cómo cambia el presupuesto según la vivienda

Estas tres situaciones son ilustrativas, no perfiles de una colonia. Las condiciones cambian de una calle a otra y de un desarrollo a otro.

1. Casa urbana con servicios cerca2. Condominio con cuotas y amenidades3. Propiedad campestre con terreno
Gastos recurrentes de la propiedadPredial, servicios y mantenimiento de la propia casa.Predial y servicios, más una cuota mensual que puede cubrir vigilancia, jardines y amenidades.Predial (la clasificación puede ser distinta), servicios y mantenimiento de terreno, bardas, caminos o pozo.
ServiciosPor lo general, agua y drenaje municipales.Depende del desarrollo: red municipal, sistema propio o mixto.Con frecuencia pozo, cisterna, fosa séptica o pipas; revisa la cobertura de internet.
TransporteMuchas vueltas a pie.Depende de la ubicación; es común necesitar auto.El auto es prácticamente indispensable; más viajes y distancias mayores.
De dónde suelen venir las sorpresasTechos e instalaciones antiguas.Cuotas extraordinarias y aumentos de cuota.Jardín, alberca, bombas y mantenimiento de caminos.

Ninguna opción es mejor para todos. Hay compradores que valoran que el condominio organice buena parte del mantenimiento; otros prefieren espacio y privacidad y aceptan un presupuesto de mantenimiento mayor. Para explorar zonas, consulta nuestras guías de colonias y precios en San Miguel de Allende.

Atardecer sobre la presa y el campo alrededor de San Miguel de Allende
La vida en el campo ofrece espacio y vistas, con trayectos más largos y más terreno que mantener. Foto: RESMA Real Estate.

D. Vivir todo el año o usar la casa por temporadas

Una casa vacía también genera gastos. El predial, las cuotas de condominio, el seguro, los cargos mínimos de servicios y el mantenimiento básico continúan aunque no estés. Lo que baja cuando la casa está desocupada son sobre todo los gastos por consumo: agua y luz usadas, gas, despensa y transporte.

Si vas a usar la casa por temporadas, contempla también a alguien que la revise, haga funcionar agua y bombas, ventile, reciba entregas, atienda goteras en temporada de lluvias y pague los recibos a tiempo. Estos servicios pueden contratarse con administradores de propiedades o cuidadores independientes; acuerda por escrito alcance, frecuencia y costo.

E. Ingresos en dólares y gastos en pesos

La mayoría de los gastos locales se pagan en pesos, mientras que muchos compradores reciben ingresos en dólares estadounidenses o canadienses. Tres hábitos ayudan:

  1. Arma el presupuesto en pesos, porque así se cobran el predial, los servicios y las cuotas.
  2. Convierte con un tipo de cambio de referencia fechado y revísalo periódicamente. Por ejemplo, con el tipo de cambio FIX determinado por el Banco de México el 12 de noviembre de 2026, de 18.6188 pesos por dólar, $10,000 equivalen a unos 537 dólares (Banxico). Es una referencia puntual, no un pronóstico ni un costo fijo.
  3. Deja un margen para variaciones del tipo de cambio y para comisiones por transferencias y tarjetas, que puedes confirmar con tu banco.

F. Gastos iniciales que no son mensuales

Sepáralos del presupuesto ordinario para que no distorsionen tu cálculo mensual:

  • Mudanza y, en su caso, importación de menaje de casa (consulta las reglas aduaneras vigentes con un agente aduanal).
  • Mobiliario y artículos para el hogar.
  • Equipamiento como calentadores, filtros, bombas o sistemas de seguridad.
  • Adecuaciones, reparaciones o remodelaciones iniciales.
  • Contratación o cambio de titular de servicios: agua, luz, gas, internet.

Los gastos de cierre (ISAI, notario, avalúo, registro) se explican en nuestra guía de gastos de compra.

Lista de verificación: qué incluir y cómo comprobarlo

ConceptoFrecuenciaDe qué dependeCómo verificarlo antes de comprar
PredialAnual (se puede pagar por adelantado)Valor fiscal y clasificación del inmuebleÚltimo recibo de predial; cuenta catastral
Cuota de condominio o mantenimientoNormalmente mensualReglamento, servicios y amenidades del desarrolloCuota vigente por escrito de la administración; reglamento; constancia de no adeudo
Cuotas extraordinariasOcasionalAcuerdos de asamblea y obras previstasActas de asamblea recientes; preguntar por obras aprobadas o pendientes
Agua y drenajeMensualConsumo, fuente de abastecimiento, jardín y albercaRecibos recientes; tipo de suministro (red, pozo, pipa)
ElectricidadBimestral o mensualConsumo, tarifa, alberca, calefacción y climaRecibos de CFE de los últimos 12 meses; revisar si está en DAC
GasPor recargaCalentador, cocina, alberca climatizadaCapacidad del tanque y notas de recarga recientes
InternetMensualCobertura del proveedor en la direcciónConfirmar disponibilidad y velocidad en la dirección exacta
Seguro de la viviendaAnualValor, construcción, coberturas y ubicaciónCotización de una aseguradora con los datos del inmueble
Limpieza y jardineríaSemanal o mensualTamaño de casa y jardín; tus preferenciasPreguntar al vendedor cómo se organiza hoy el mantenimiento
AlbercaSemanal o mensualTamaño, climatización, equipoBitácora de mantenimiento y antigüedad del equipo
Reserva para reparacionesReserva mensualAntigüedad y estado de la casaInspección profesional; historial de reparaciones
Supervisión (uso por temporadas)MensualTiempo de ausencia y nivel de servicioCotización por escrito del proveedor que elijas

Arma tu propio presupuesto mensual

Escribe tus estimaciones en pesos. Divide entre 12 los conceptos anuales. El tipo de cambio es solo una referencia; actualízalo con el del día en que hagas el cálculo.

ConceptoImporte mensual (MXN)
Total mensual (MXN)0
Total mensual en tu moneda0

Referencia predeterminada: FIX de Banxico de 18.6188 pesos por dólar, determinado el 12 nov 2026. Para dólares canadienses, sustitúyelo por el tipo de cambio MXN/CAD vigente. Lo que escribas se queda en tu dispositivo.

Qué preguntar antes de presentar una oferta

Cuando estén disponibles, solicita al vendedor o a la administración:

  • Recibos recientes de servicios (agua, luz, gas, internet).
  • La cuota vigente del condominio, por escrito, y lo que incluye.
  • Información sobre cuotas extraordinarias aprobadas, pendientes o en discusión.
  • Antecedentes de mantenimiento y reparaciones: impermeabilización, plomería, instalación eléctrica, calentador, bombas.
  • Costos y condiciones de los servicios asociados a las amenidades (alberca, gimnasio, casa club, vigilancia).
  • Los datos que pedirá una aseguradora para cotizar: superficie construida, tipo de construcción, año y coberturas actuales.

Conocer los gastos reales del inmueble te permite comparar en igualdad de condiciones dos propiedades con precios de venta similares. Con los años, la diferencia en el gasto mensual puede pesar tanto como una diferencia de precio. Si también estás evaluando un desarrollo nuevo, revisa reventa o preventa, y para el contexto del mercado, nuestro balance 2026.

Importante: las tarifas, tasas y reglas cambian. Las cifras con fecha se revisaron el 13 de noviembre de 2026. Esta guía es información general, no asesoría fiscal, legal, de seguros ni financiera; confirma las condiciones particulares con la autoridad o el proveedor correspondiente.

Encuentra una casa que encaje con tu vida y tu presupuesto

Tu próxima casa debe encajar tanto con tu estilo de vida como con tu presupuesto. En RESMA podemos ayudarte a comparar ubicaciones, características y gastos conocidos de las propiedades que estás considerando.

Explorar propiedadesHablar con RESMABuscar en el MLS de AMPI

Fuentes

Lecturas relacionadas: comprar siendo extranjero · gastos de compra · precios · colonias · Blog del Director

]]>Fri, 13 Nov 2026 17:41:20 -0600<![CDATA[After Buying a Home in San Miguel de Allende: What Should Your Monthly Budget Include?]]>https://www.resma.mx/blogs/post/monthly-budget-after-buying-home-san-miguel-de-allendeBuying a home and living in San Miguel de Allende need two budgets. What to include each month after you buy, and how to verify each cost.]]>

By Jesús Barrios Huerta · RESMA Real Estate · San Miguel de Allende · Reviewed: 13 Nov 2026 · Leer en español

Colonial street in San Miguel de Allende with the dome and bell tower of a church against a blue sky
San Miguel de Allende, Centro. Photo: RESMA Real Estate.

Short answer: buying a home and sustaining the life you want here are related decisions, but they need two different budgets. After the purchase, plan for the costs that belong to the property (property tax, condominium fees, utilities, insurance, upkeep) and the costs that belong to your daily life (food, transport, health, leisure). Neither list is the same for every home, so the most reliable budget is the one you build from the actual figures of the property you are considering.

San Miguel de Allende is not universally cheap or expensive. Two homes with similar asking prices can cost very different amounts to keep: one may have low condominium fees and city water at the door, the other a large garden, a pool, a well and a longer drive to the supermarket. Your own choices matter just as much: how often you eat out, whether you hire help, and whether you live here all year or by season.

This guide explains what to include and how to check each figure before you make an offer. It does not repeat the purchase process or closing costs; for those, see buying property in Mexico as a foreigner and the costs of buying a home in San Miguel de Allende.

Illustration comparing a one-time buying budget (price, closing costs, moving, furniture, initial adjustments) with a recurring living budget (property tax, HOA fees, utilities, insurance, staff, repair reserve and daily life)
Illustration by RESMA. It shows categories, not amounts.

A. Costs that belong to the property

Property tax (predial): an annual bill you can spread over 12 months

Predial is paid to the municipality and is calculated on the property's fiscal value (valor fiscal) recorded by the cadastre, which is usually not the same as the market price. For 2026, San Miguel de Allende's revenue law sets marginal brackets for urban properties with buildings from 0.234% to 0.354%, a flat 0.207% for suburban properties with buildings, 0.18% for rustic properties, and separate rates for vacant land. The minimum annual tax is MXN 349.48, and paying the full year in advance earns a 15% discount in January or 10% in February (Ley de Ingresos 2026, arts. 4 and 49).

Illustrative predial for an urban property with buildings, 2026 table (our calculation)
Fiscal value (MXN)Annual predial (MXN)Monthly equivalent (MXN)Paid in full in January (−15%)
2,000,000≈ 5,950≈ 496≈ 5,058
4,000,000≈ 13,030≈ 1,086≈ 11,076
8,000,000≈ 27,190≈ 2,266≈ 23,112

Calculation: (fiscal value − lower limit) × marginal rate + fixed amount, per art. 4, frac. I. Fiscal values are examples, not the value of any specific home. Rates apply to 2026 and are reviewed every year.

How to verify: ask the seller for the latest predial receipt. It shows the cadastral account, the fiscal value and what was paid, which is the best starting point for your own estimate.

Condominium or maintenance fees

In a condominium or gated community, the regular fee typically covers shared expenses such as security, common-area gardens, lighting and administration. What it includes, how it is updated and how special assessments are approved depend on that development's bylaws (reglamento) and its owners' assembly. Never assume that one development's fee applies to another, even next door.

Utilities: water, electricity, gas and internet

  • Water. In homes served by SAPASMA, the 2026 domestic metered tariff starts with a base charge of MXN 117.60 per month plus a consumption charge. Drainage adds 20% and wastewater treatment 18.5% of the water amount for connected users (Ley de Ingresos 2026, art. 33). Using that table, 10 m³ a month comes to about MXN 266, 20 m³ to about MXN 538 and 30 m³ to about MXN 889 (our calculation). Some properties instead rely on wells, water trucks or cisterns, which follow a different logic.
  • Electricity. CFE bills by household tariff. If a home's average consumption exceeds the high-consumption limit set for its tariff, it is moved to the DAC (high-consumption) tariff, which costs considerably more per kWh. Pools, electric heating and air conditioning can make the difference.
  • Gas. Most homes use LP gas, from a stationary tank or cylinders; some areas have natural gas. Consumption depends on water heating, cooking and whether there is a heated pool.
  • Internet. Speeds and providers vary by street, so confirm availability at the exact address, especially in rural areas.

Home insurance

Premiums depend on the value insured, construction type, coverage (fire, earthquake, theft, civil liability) and location. Ask an insurer for a quote using the property's real details before you close.

Cleaning, gardening and pool

Help at home is a personal choice, but some properties practically require it. A large garden needs regular care, and a pool needs cleaning, chemicals and electricity for the pump. If you hire staff directly, find out your obligations as an employer in Mexico before agreeing terms.

Repairs and preventive maintenance

Waterproofing roofs before the rainy season, servicing water heaters and pumps, and maintaining wood, ironwork and paint are regular tasks in this climate. A practical approach is to set aside a monthly reserve and adjust it to the age and condition of the house as described in an inspection.

Special assessments

Special assessments (cuotas extraordinarias) are approved by a condominium for specific works, such as repaving or a new security system. They are not monthly, but they can be significant. Ask whether any are approved, pending or under discussion.

Quiet cobblestone residential street in San Miguel de Allende with colorful walls and mature trees
Location changes the budget: walking distance to services can reduce transport costs. Photo: RESMA image library.

B. Costs that belong to daily life

  • Food and household shopping. Local markets, supermarkets and specialty stores coexist, and imported products usually cost more than local ones.
  • Transport. In Centro and nearby neighborhoods many errands are on foot; in outlying areas a car becomes part of the budget (fuel, insurance, maintenance, parking).
  • Restaurants, culture and activities. This line depends entirely on lifestyle and is often the one that varies the most from month to month.
  • Personal services. Hairdresser, gym, classes, pet care, phone plans.
  • Health care and insurance. Budget for insurance premiums, consultations, medication, check-ups and a reserve for deductibles and co-pays. Do not assume that a foreign policy or program covers you in Mexico: Medicare, for example, says it usually does not cover care outside the U.S. (Medicare.gov), and Canadian provincial plans set their own rules for care abroad. Mexico's IMSS offers a voluntary family health insurance with annual fees that vary by age, waiting periods and exclusions for pre-existing conditions; check eligibility and current terms directly with IMSS (IMSS-02-014) and compare private options with licensed providers.

C. How the budget changes with the type of home

These three situations are illustrations, not profiles of any neighborhood. Conditions vary from street to street and from one development to another.

1. Urban home near services2. Condominium with fees and amenities3. Country property with land
Recurring property costsPredial, utilities, upkeep of the house itself.Predial and utilities plus a monthly fee that may cover security, gardens and amenities.Predial (the classification may differ), utilities and the upkeep of land, fences, roads or wells.
ServicesUsually municipal water and drainage.Depends on the development: municipal network, own system or a mix.Often well, cistern, septic system or water trucks; check internet coverage.
TransportMany errands on foot.Depends on location; a car is common.A car is practically essential; more trips and longer distances.
Where surprises tend to come fromOlder roofs and installations.Special assessments and fee increases.Garden, pool, pumps and road maintenance.

No option is better for everyone. Some buyers value having maintenance largely organized by the condominium; others prefer space and privacy and accept a larger upkeep budget. To explore areas, see our neighborhood guides and prices in San Miguel de Allende.

Sunset over the reservoir and countryside around San Miguel de Allende
Country living offers space and views, with longer drives and more land to maintain. Photo: RESMA Real Estate.

D. Living here all year or by season

An empty house still has costs. Predial, condominium fees, insurance, minimum utility charges and basic upkeep continue whether or not you are here. What falls when the house is unoccupied are mostly consumption-based items: water and electricity use, gas, groceries, and transport.

Seasonal owners should also budget for someone to check the property, run water and pumps, ventilate, receive deliveries, deal with rainy-season leaks and pay bills on time. These services can be contracted with independent property managers or caretakers; agree the scope, frequency and cost in writing.

E. Income in dollars, expenses in pesos

Most local costs are paid in Mexican pesos, while many buyers receive income in US or Canadian dollars. Three habits help:

  1. Build the budget in pesos, because that is how predial, utilities and fees are charged.
  2. Convert with a dated reference rate and review it periodically. For example, at the FIX rate determined by Banco de México on 12 Nov 2026, 18.6188 pesos per US dollar, MXN 10,000 equals about USD 537 (Banxico). This is a snapshot, not a forecast or a fixed cost.
  3. Keep a margin for exchange-rate movements and for transfer and card fees, which you can confirm with your bank.

F. One-time costs that do not belong in the monthly budget

Keep these separate so they do not distort your monthly picture:

  • Moving and, if applicable, importing household goods (check current customs rules with a customs broker).
  • Furniture and household equipment.
  • Equipment such as water heaters, filters, pumps or security systems.
  • Initial adjustments, repairs or remodeling.
  • Contracting or transferring services: water, electricity, gas, internet.

Closing costs (acquisition tax, notary, appraisal, registry) are covered in our closing-costs guide.

Checklist: what to include and how to verify it

ItemFrequencyWhat it depends onHow to verify before you buy
Property tax (predial)Annual (can be paid in advance)Fiscal value and classification of the propertyLatest predial receipt; cadastral account
Condominium / maintenance feeUsually monthlyBylaws, services and amenities of the developmentCurrent fee in writing from the administration; bylaws; statement of no debt
Special assessmentsOccasionalAssembly decisions and planned worksRecent assembly minutes; ask about approved or pending works
Water and drainageMonthlyConsumption, supply source, garden and poolRecent bills; type of supply (network, well, truck)
ElectricityBimonthly or monthlyConsumption, tariff, pool, heating and coolingLast 12 months of CFE bills; check for DAC tariff
GasWhen refilledWater heating, cooking, pool heatingTank capacity and recent refill receipts
InternetMonthlyProvider coverage at the addressConfirm availability and speed for the exact address
Home insuranceAnnualValue, construction, coverage and locationQuote from an insurer with the property's details
Cleaning and gardeningWeekly or monthlySize of house and garden; your preferencesAsk the seller how upkeep is currently organized
PoolWeekly / monthlySize, heating, equipmentMaintenance records and equipment age
Repair reserveMonthly reserveAge and condition of the houseProfessional inspection; history of repairs
Supervision (seasonal use)MonthlyTime away and level of serviceWritten quote from the provider you choose

Build your own monthly budget

Enter your estimates in Mexican pesos. Divide annual items by 12. The exchange rate field is only a reference; update it with the rate on the day you calculate.

ItemMonthly amount (MXN)
Total per month (MXN)0
Total per month in your currency0

Default reference: Banxico FIX of 18.6188 MXN per USD, determined 12 Nov 2026. For CAD, replace it with the current MXN/CAD rate. Your entries stay on your device.

What to ask before making an offer

When available, ask the seller or the administration for:

  • Recent utility bills (water, electricity, gas, internet).
  • The current condominium fee, in writing, and what it includes.
  • Information on any special assessments approved, pending or under discussion.
  • The history of maintenance and repairs: roof waterproofing, plumbing, electrical, water heater, pumps.
  • Costs and conditions of services tied to amenities (pool, gym, clubhouse, security).
  • Details an insurer will need for a quote: built area, construction type, year, existing coverage.

Knowing the real running costs lets you compare two homes with similar asking prices on equal terms. Over several years, the difference in monthly costs can matter as much as a difference in price. If you are also weighing a new development, see resale vs. pre-construction, and for context on the market, our 2026 market review.

Important: tariffs, rates and rules change. Figures marked with a date were checked on 13 Nov 2026. This guide is general information, not tax, legal, insurance or financial advice; confirm specific conditions with the corresponding authority or provider.

Find a home that fits your life and your budget

Your next home should fit both your lifestyle and your budget. At RESMA, we can help you compare locations, property features, and the known ownership costs of the homes you are considering.

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Sources

Related reading: buying as a foreigner · closing costs · prices · neighborhoods · Director's notes

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