Por el equipo de RESMA Real Estate · San Miguel de Allende · Actualizado: 10 nov 2026 · Read in English

Respuesta corta: el notario público es un abogado con nombramiento del gobierno del estado para dar fe y certeza jurídica a ciertos actos. En una compraventa revisa la situación legal del inmueble, redacta y formaliza la escritura, calcula y entera los impuestos e inscribe al nuevo propietario. Para el comprador extranjero conviene subrayarlo: es una figura muy distinta del notary public de Estados Unidos o Canadá, que principalmente certifica firmas.

Notario mexicano vs. notary public

En Guanajuato la función notarial se rige por la Ley del Notariado para el Estado de Guanajuato.

Qué hace el notario en una compraventa

1. Identifica a las partes y su capacidad: identificaciones, estado civil, poderes y documentos de sociedades.
2. Revisa los antecedentes del inmueble: escritura previa, certificado de libertad de gravámenes y constancias de no adeudo.
3. Coordina el avalúo que sirve para determinar la base de los impuestos.
4. Verifica el convenio ante la SRE cuando compra un extranjero.
5. Calcula los impuestos: el ISAI del comprador (en San Miguel, con la tarifa municipal 2026) y el ISR del vendedor, que retiene cuando corresponde.
6. Redacta la escritura y conduce la firma. Si una parte no entiende español, puede requerirse intérprete.
7. Entera los impuestos e inscribe la escritura en el Registro Público de la Propiedad.

Qué no hace el notario

• Representar a una de las partes. Debe actuar con imparcialidad; por eso muchos compradores contratan asesoría propia.
• Inspeccionar la casa. Techos, humedad, estructura e instalaciones corresponden a un inspector o arquitecto.
• Confirmar todas las licencias. Licencias de construcción, autorizaciones en zona de monumentos o reglas del condominio pueden requerir revisión aparte.
• Negociar precio o condiciones. Eso se acuerda entre las partes y sus asesores inmobiliarios.

Cuándo conviene asesoría independiente

Al comprar terrenos fuera de la mancha urbana, inmuebles provenientes de una herencia, casas con construcciones pendientes de regularizar o mediante sociedades o fideicomisos. Su costo es menor que el de un problema descubierto después de firmar.

Recomendaciones prácticas

• Acuerda la notaría desde el contrato.
• Pide el presupuesto por escrito y el proyecto de escritura antes de la fecha de firma.
• Entrega pronto los documentos que te soliciten: los faltantes son la causa más común de retrasos.
• Conserva tu copia inscrita y los comprobantes de impuestos.

Preguntas frecuentes

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Fuentes

• Ley del Notariado para el Estado de Guanajuato
• Ley de Ingresos para el Municipio de San Miguel de Allende, Gto., 2026 — arts. 7 and 25 (P.O. 260, 30-12-2025)
• SRE · Convenio de renuncia para la adquisición de inmuebles fuera de la zona restringida (updated 19 Jun 2026)

Fuentes consultadas el 10 de noviembre de 2026.

Por Jesús Barrios Huerta, director general de RESMA Real Estate · San Miguel de Allende · Actualizado: 10 nov 2026 · Read in English

Respuesta corta: sí. San Miguel de Allende está fuera de la zona restringida, así que una persona extranjera puede escriturar a su nombre. Antes de firmar presenta ante la Secretaría de Relaciones Exteriores (SRE) un convenio sencillo, y un notario público formaliza la compraventa, calcula los impuestos e inscribe la escritura.

Por qué San Miguel no es como la playa

La Constitución impide a los extranjeros adquirir el dominio directo de tierras dentro de la llamada zona restringida: una franja de 100 kilómetros a lo largo de las fronteras y de 50 kilómetros en las costas. Ahí la vía habitual para vivienda es el fideicomiso bancario. Guanajuato no tiene litoral y está lejos de cualquier frontera internacional, por lo que en San Miguel de Allende la escritura puede quedar directamente a nombre del comprador extranjero. El fideicomiso es opcional; explicamos cuándo puede convenir en ¿Necesitas un fideicomiso?, el siguiente artículo de esta serie.

El proceso, paso a paso

1. Define la búsqueda. Presupuesto, moneda, colonia, si necesitas cochera o una sola planta y el uso que le darás. En San Miguel hay precios en pesos y en dólares: acuerda desde el inicio una moneda de referencia.
2. Visita y compara. Recorre las calles a distintas horas. Pendientes, ruido y estacionamiento cambian mucho en pocas cuadras.
3. Pide documentos antes de ofertar. Como mínimo, la escritura vigente, recibos recientes de predial y agua y, en condominios, el reglamento y el estado de cuotas.
4. Haz una oferta por escrito con precio, moneda, anticipo, plazos, lo que se incluye y las condiciones de la operación.
5. Firma un contrato y entrega un anticipo. Suele ser un contrato de promesa de compraventa que fija la fecha de firma y qué ocurre si alguna parte se retira. Pregunta cómo y dónde se resguardará el anticipo.
6. Revisión por parte del notario. Solicita el certificado de libertad de gravámenes al Registro Público, revisa los antecedentes de propiedad, confirma pagos de predial y servicios y verifica las facultades del vendedor.
7. Convenio de renuncia ante la SRE. El comprador extranjero acepta considerarse mexicano respecto de ese inmueble y no invocar la protección de su gobierno. En 2026 el derecho federal es de $5,252.02 pesos y la SRE indica un tiempo aproximado de respuesta de 20 días hábiles.
8. Firma de escritura. Comprador y vendedor firman ante notario, se pagan los impuestos y se liquida el saldo por el medio acordado.
9. Inscripción. El notario inscribe la escritura en el Registro Público de la Propiedad. Solicita tu copia inscrita y consérvala.

Mitos frecuentes

"Los extranjeros solo pueden rentar el terreno 50 años."

Eso describe los fideicomisos en zona restringida, que se autorizan hasta por 50 años y pueden renovarse. No aplica a la propiedad directa en San Miguel de Allende.

"El notario es mi abogado."

El notario es un fedatario que debe actuar con imparcialidad. Muchos compradores contratan además asesoría propia, sobre todo en operaciones complejas, ranchos o compras mediante sociedades.

"Si la casa está anunciada, sus papeles están en orden."

Un anuncio no es una revisión legal. Cada inmueble debe revisarse por separado: titularidad, gravámenes, licencias de construcción, medidas, reglamento de condominio y, fuera de la mancha urbana, el régimen de propiedad de la tierra.

Qué debe tener listo el comprador

• Pasaporte vigente y documento que acredite su condición de estancia (la SRE lo solicita).
• Comprobación del origen de los recursos. La ley contra el lavado de dinero obliga al notario a identificar a las partes y la forma de pago, y limita el uso de efectivo en operaciones inmobiliarias.
• Si compra en pareja o mediante una empresa, documentos de estado civil o de representación, apostillados y traducidos cuando vienen del extranjero.
• El RFC no siempre es indispensable para comprar, pero el notario puede pedirlo y será útil para rentar o vender después.

¿Cuánto tarda?

Depende del inmueble, de los documentos y de las partes. Una operación de contado con antecedentes en orden puede concluir en pocas semanas; herencias, licencias faltantes o terrenos rústicos pueden tardar meses. Preferimos explicarte qué falta antes que prometer una fecha.

Preguntas frecuentes

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Fuentes

• Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, art. 27, fracc. I
• Ley de Inversión Extranjera, art. 10-A (DOF 24-12-1996)
• SRE · Convenio de renuncia para la adquisición de inmuebles fuera de la zona restringida (updated 19 Jun 2026)
• Ley Federal de Derechos, art. 25 (amounts for 2026)
• Ley de Ingresos para el Municipio de San Miguel de Allende, Gto., 2026 — arts. 7 and 25 (P.O. 260, 30-12-2025)
• Ley del Notariado para el Estado de Guanajuato

Fuentes consultadas el 10 de noviembre de 2026.