Por Jesús Barrios Huerta, director general de RESMA Real Estate · San Miguel de Allende · Actualizado: 11 nov 2026 · Read in English

Respuesta corta: los datos no muestran un desplome general ni un alza desbocada. Sí muestran un mercado que castiga el sobreprecio: 37% de las viviendas vendidas en 2026 necesitó al menos una reducción, y esas viviendas tardaron mucho más en venderse. "Sobrevalorado" es más una característica de ciertas propiedades que de la ciudad.

Lo que sí podemos medir

Fuente: base de cierres de RESMA, enero–octubre de 2026. Medianas.

Por qué puede parecer sobrevalorado

• Los precios publicados se ven; los de cierre no. La mediana de precio publicado de las viviendas en dólares de nuestro inventario era US$730,000 al 11 de noviembre de 2026, muy por encima de la mediana de cierre de US$562,500.
• El segmento alto es amplio. 58 de las 162 viviendas en dólares de nuestro inventario costaban US$1 millón o más.
• Comparar con otras ciudades confunde. La demanda internacional y el centro patrimonial hacen que los promedios nacionales sean mala referencia.

Lo que los datos no pueden decirnos

• Si los precios bajarán o subirán en el futuro.
• Si una propiedad específica tiene buen precio: eso exige compararla con viviendas realmente similares en ubicación, estado, superficie y documentación.
• El comportamiento de todo el municipio: nuestra base registra las operaciones a las que damos seguimiento, no todas las ventas privadas.

Qué significa para ti

Compradores: negocia a partir de comparables cerrados, no del precio publicado, y observa el tiempo en mercado. Propietarios: salir alto no protege el precio; en nuestros datos costó unos cuatro meses y un resultado menor. Conoce cómo preparamos una venta.

Preguntas frecuentes

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Fuentes

• RESMA Real Estate, database of closed sales in San Miguel de Allende, Jan 2024–Oct 2026, as published in “San Miguel de Allende doesn't have just one price”
• RESMA Real Estate, “How long does it take to sell a home in San Miguel de Allende?” (closed sales Jan–Oct 2026)
• RESMA Real Estate, active listings published on 11 Nov 2026 (449 properties, own inventory)
• Sociedad Hipotecaria Federal, Índice SHF de Precios de la Vivienda, 2nd quarter 2026

Fuentes y datos consultados el 11 de noviembre de 2026.

Por Jesús Barrios Huerta, director general de RESMA Real Estate · San Miguel de Allende · Actualizado: 11 nov 2026 · Read in English

Respuesta corta: con datos a octubre de 2026, San Miguel de Allende muestra un mercado activo pero más selectivo. La vivienda mediana vendida en dólares cerró en US$562,500, unos seis meses después de publicarse y al 96% de su último precio de lista. Es un reporte preliminar: el año no ha cerrado y lo actualizaremos con las cifras completas.

Qué abarca este reporte

Combinamos dos fuentes. La primera es la base de cierres de compraventa de RESMA en San Miguel de Allende, de enero a octubre de 2026 (372 cierres, de los cuales 310 fueron viviendas). La segunda es una fotografía de las 449 propiedades en venta del inventario propio de RESMA al 11 de noviembre de 2026. Los precios de cierre muestran lo que pagaron los compradores; los precios publicados, lo que esperan los propietarios. Los mantenemos separados.

Cierres, enero–octubre de 2026

• Moneda: 69% de las viviendas vendidas se pactó en dólares. Los terrenos se comportan distinto: 80% se vendió en pesos.
• Precio por metro cuadrado: la mediana fue de US$2,375 por m² de construcción, 2% más que en 2025 y 6% más que en 2024.
• Rangos de precio: de las viviendas vendidas en dólares, 44% cerró entre US$300,000 y US$600,000, 24% entre US$600,000 y US$1 millón y 20% por encima de US$1 millón.
• Reducciones de precio: 37% de las viviendas vendidas tuvo al menos una reducción antes de venderse.
• Compradores: entre los cierres con nacionalidad registrada, 69% de los compradores fueron estadounidenses; los compradores mexicanos pasaron de 22% en 2025 a 27% en 2026.

Fuente: base de cierres de RESMA; metodología en Precios inmobiliarios en San Miguel de Allende 2026. Medianas, no promedios. La base no incluye todas las ventas privadas del municipio.

Lo que está en venta hoy (inventario RESMA, 11 nov 2026)

Nuestro inventario publicado tenía 449 propiedades: 363 viviendas, 73 terrenos y 13 de otro tipo. De las viviendas, 162 se ofrecían en dólares (mediana de precio publicado US$730,000) y 201 en pesos (mediana de $6.8 millones). Los precios publicados están por encima de la mediana de cierre, algo normal: el inventario incluye el segmento alto y propiedades que aún no encuentran su mercado.

Lo que dicen las cifras

• Los precios se sostuvieron, no se dispararon. La mediana en dólares está dentro del rango de los últimos tres años y el valor por m² subió con moderación.
• Vender toma tiempo. Unos seis meses es lo habitual, y las viviendas que salieron demasiado altas tardaron más y cerraron más lejos de su precio original.
• Dos mercados en una ciudad. Las viviendas en dólares, para compradores internacionales, y las de pesos, para compradores mexicanos, se mueven distinto. La demanda nacional crece.
• Contexto: el índice SHF de vivienda con crédito hipotecario subió 7.3% anual en el segundo trimestre de 2026. Mide vivienda financiada a nivel nacional; es referencia, no un precio de San Miguel.

Perspectivas para 2027: escenarios, no pronósticos

Nadie puede prometer hacia dónde irán los precios. Estas son las condiciones que vigilaremos y lo que probablemente implicaría cada una:

• Si la demanda internacional se mantiene y hay disciplina en precios, esperaríamos medianas estables y tiempos de venta similares, con las viviendas mejor ubicadas y documentadas vendiéndose primero.
• Si llega más inventario del que los compradores absorben, esperaríamos ventas más lentas y más negociación, sobre todo en viviendas por encima de sus comparables.
• Si la demanda mexicana sigue creciendo, las viviendas en pesos en colonias bien servidas podrían ganar participación.

Publicaremos las cifras completas de 2026 en enero de 2027 y actualizaremos esta página.

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Fuentes

• RESMA Real Estate, database of closed sales in San Miguel de Allende, Jan 2024–Oct 2026, as published in “San Miguel de Allende doesn't have just one price”
• RESMA Real Estate, “How long does it take to sell a home in San Miguel de Allende?” (closed sales Jan–Oct 2026)
• RESMA Real Estate, active listings published on 11 Nov 2026 (449 properties, own inventory)
• Sociedad Hipotecaria Federal, Índice SHF de Precios de la Vivienda, 2nd quarter 2026

Fuentes y datos consultados el 11 de noviembre de 2026.