La función del notario público en la compra de un inmueble en México

Por el equipo de RESMA Real Estate · San Miguel de Allende · Actualizado: 10 nov 2026 · Read in English

Respuesta corta: el notario público es un abogado con nombramiento del gobierno del estado para dar fe y certeza jurídica a ciertos actos. En una compraventa revisa la situación legal del inmueble, redacta y formaliza la escritura, calcula y entera los impuestos e inscribe al nuevo propietario. Para el comprador extranjero conviene subrayarlo: es una figura muy distinta del notary public de Estados Unidos o Canadá, que principalmente certifica firmas.

Notario mexicano vs. notary public

	Notario público (México)	Notary public (EE. UU./Canadá)
Profesión	Abogado nombrado por el estado tras exámenes	Por lo general no es abogado (en Quebec sí)
Función principal	Redacta y autoriza escrituras públicas	Verifica identidad y firmas
Impuestos	Calcula, retiene y entera los de la operación	No
Registro	Inscribe la escritura en el Registro Público	No

En Guanajuato la función notarial se rige por la Ley del Notariado para el Estado de Guanajuato.

Qué hace el notario en una compraventa

Identifica a las partes y su capacidad: identificaciones, estado civil, poderes y documentos de sociedades.
Revisa los antecedentes del inmueble: escritura previa, certificado de libertad de gravámenes y constancias de no adeudo.
Coordina el avalúo que sirve para determinar la base de los impuestos.
Verifica el convenio ante la SRE cuando compra un extranjero.
Calcula los impuestos: el ISAI del comprador (en San Miguel, con la tarifa municipal 2026) y el ISR del vendedor, que retiene cuando corresponde.
Redacta la escritura y conduce la firma. Si una parte no entiende español, puede requerirse intérprete.
Entera los impuestos e inscribe la escritura en el Registro Público de la Propiedad.

Qué no hace el notario

Representar a una de las partes. Debe actuar con imparcialidad; por eso muchos compradores contratan asesoría propia.
Inspeccionar la casa. Techos, humedad, estructura e instalaciones corresponden a un inspector o arquitecto.
Confirmar todas las licencias. Licencias de construcción, autorizaciones en zona de monumentos o reglas del condominio pueden requerir revisión aparte.
Negociar precio o condiciones. Eso se acuerda entre las partes y sus asesores inmobiliarios.

Cuándo conviene asesoría independiente

Al comprar terrenos fuera de la mancha urbana, inmuebles provenientes de una herencia, casas con construcciones pendientes de regularizar o mediante sociedades o fideicomisos. Su costo es menor que el de un problema descubierto después de firmar.

Recomendaciones prácticas

Acuerda la notaría desde el contrato.
Pide el presupuesto por escrito y el proyecto de escritura antes de la fecha de firma.
Entrega pronto los documentos que te soliciten: los faltantes son la causa más común de retrasos.
Conserva tu copia inscrita y los comprobantes de impuestos.

Información educativa, no asesoría legal. Cada notaría tiene su propio procedimiento. Confirma los detalles con quien atienda tu operación.

Preguntas frecuentes

¿El mismo notario atiende a comprador y vendedor?

Sí. Hay un solo notario por escritura y debe actuar con imparcialidad frente a ambas partes.

¿Tengo que estar presente en la firma?

No necesariamente. Puedes firmar mediante un poder otorgado ante notario mexicano, en un consulado de México o apostillado en el extranjero. Pregunta qué formato acepta la notaría.

¿Cuánto tarda la inscripción?

Depende de la carga del Registro Público. Pide al notario una estimación y tu copia inscrita cuando esté lista.

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Fuentes

Fuentes consultadas el 10 de noviembre de 2026.