Respuesta corta: por lo general, no. El fideicomiso bancario es la vía legal para que un extranjero use y aproveche vivienda dentro de la zona restringida, en fronteras y costas. San Miguel de Allende está fuera de esa zona, así que el comprador extranjero puede escriturar a su nombre después de presentar el convenio de renuncia ante la SRE. El fideicomiso es opcional y en algunos casos puede seguir siendo útil.
Qué es un fideicomiso
Es un contrato en el que un banco mexicano (fiduciario) conserva la titularidad del inmueble en beneficio del comprador (fideicomisario). El fideicomisario puede usar, rentar, vender o heredar sus derechos, mientras el banco aparece como titular en el registro. Para inmuebles en zona restringida la SRE otorga permisos por un periodo máximo de 50 años, y el contrato debe constar en escritura pública.
La zona restringida, en un párrafo
El artículo 27 constitucional impide a los extranjeros adquirir el dominio directo de tierras en una franja de 100 kilómetros a lo largo de las fronteras y de 50 en las costas. La Ley de Inversión Extranjera creó el fideicomiso como vía para usar vivienda en esa franja. Fuera de ella, la misma ley pide al extranjero presentar ante la SRE un escrito (el convenio de renuncia, conocido como cláusula Calvo) antes de adquirir. Para municipios totalmente fuera de la zona, la ley establece que el permiso se entiende otorgado si la SRE no publica su negativa dentro de cinco días hábiles; en su información vigente, la SRE indica un tiempo aproximado de respuesta de 20 días hábiles.
Escritura directa o fideicomiso
| Escritura directa (San Miguel) | Fideicomiso | |
|---|---|---|
| Quién aparece en el registro | El comprador | El banco, como fiduciario |
| Trámite federal | Convenio ante la SRE: $5,252.02 (2026) | Permiso: $21,648.83 más $596.29 por el examen de la solicitud (2026), cuando se requiere permiso |
| Costo recurrente | Ninguno por la estructura | Comisiones de apertura y anuales, a criterio de cada banco |
| Sucesión | Testamento mexicano u otra planeación | Fideicomisarios sustitutos |
| ¿Obligatorio en San Miguel? | No | No |
Derechos federales: Ley Federal de Derechos, art. 25, fracciones XV, V inciso a) y III, cuotas 2026. Las comisiones del fideicomiso (apertura, anualidad y extinción) quedan a criterio de cada banco fiduciario; solicita cotizaciones por escrito.
Cuándo puede valer la pena platicarlo
- Planeación patrimonial. Algunas personas valoran designar fideicomisarios sustitutos. El testamento mexicano es otra vía frecuente; compáralas con un profesional.
- Condiciones de un crédito o de un desarrollo. Algunos esquemas operan mediante fideicomiso; revisa bien sus términos.
- Si también compras en la costa. Ahí las reglas son distintas.
Lo que un fideicomiso no hace
No sustituye la revisión del inmueble. No certifica que los antecedentes, licencias o medidas estén en orden. El banco es titular, pero no revisa el estado de la casa ni garantiza su valor; esa revisión corresponde al notario y a los asesores que contrates.
Preguntas frecuentes
¿Es más seguro un fideicomiso que la escritura directa?
Ninguna figura es segura o insegura por sí misma. La certeza depende de la revisión del inmueble, de la escritura y de su inscripción. El fideicomiso agrega al banco como titular y una comisión anual.
¿Puedo pasar de fideicomiso a escritura directa?
Fuera de la zona restringida, en general sí es posible extinguir el fideicomiso y escriturar a nombre propio. Implica una nueva escritura, impuestos y honorarios; pide una cotización al notario.
¿Una sociedad mexicana necesita fideicomiso en San Miguel?
No. San Miguel de Allende está fuera de la zona restringida.
Habla con quien conoce San Miguel
Cuéntanos qué buscas y te compartimos opciones de nuestro inventario y del MLS de AMPI, y te ayudamos a planear los siguientes pasos.
Consulta las propiedades disponiblesHabla con el equipo de RESMABusca en el MLS de AMPILecturas relacionadas
- Comprar propiedad en México siendo extranjero: guía paso a paso para San Miguel de Allende
- Comprar inmuebles en México mediante una LLC o una cuenta de retiro: preguntas antes de decidir
- Ver propiedades en venta
- Buscar en el MLS de AMPI
- Contacta a RESMA
Fuentes
- Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, art. 27, fracc. I
- Ley de Inversión Extranjera, art. 10-A (DOF 24-12-1996)
- SRE · Convenio de renuncia para la adquisición de inmuebles fuera de la zona restringida (updated 19 Jun 2026)
- SRE · Permiso para constitución de fideicomiso en zona restringida
- Ley Federal de Derechos, art. 25 (amounts for 2026)
Fuentes consultadas el 10 de noviembre de 2026.