Reventa o preventa en San Miguel de Allende: qué debe comparar el comprador

Por el equipo de RESMA Real Estate · San Miguel de Allende · Actualizado: 11 nov 2026 · Read in English

Respuesta corta: una vivienda en reventa te permite ver exactamente lo que compras y mudarte antes; una en preventa puede ofrecer un precio de entrada menor, instalaciones nuevas y cierta personalización, a cambio del riesgo de entrega y ejecución. En México, quienes venden vivienda al público deben cumplir la NOM-247-SE-2021, que fija requisitos mínimos de información, contrato y garantías.

Comparación

	Reventa	Preventa
Lo que ves	La vivienda terminada	Planos, maqueta o vivienda muestra
Mudanza	Después de escriturar	Después de la construcción y entrega
Pagos	Anticipo y saldo al escriturar	Anticipo y parcialidades durante la obra
Riesgo principal	Vicios ocultos, licencias faltantes	Retrasos, cambios al proyecto, solvencia del desarrollador
Garantías	Las que se pacten con el vendedor	Garantías mínimas legales del desarrollador (abajo)
Personalización	Remodelar después de comprar	Acabados y, a veces, distribución

Qué exige la NOM-247 a los desarrolladores

La NOM-247-SE-2021 aplica a fraccionadores, constructores, promotores y demás personas que venden vivienda al público, y Profeco vigila su cumplimiento desde septiembre de 2022. Entre otros puntos:

La preventa debe hacerse mediante un contrato de adhesión de preventa registrado ante Profeco.
El proveedor debe exhibir el precio y las características, el proyecto ejecutivo de construcción completo (planos de terreno, estructura, instalaciones y acabados) y una maqueta.
Los anticipos deben respaldarse con comprobante, con reglas claras de devolución y penalizaciones.
Las garantías no pueden ser menores a cinco años en lo estructural, tres en impermeabilización y uno en los demás elementos, contados desde la entrega real.
El contrato debe establecer condiciones y fecha de entrega; los retrasos injustificados dan lugar a la pena convencional o a daños y perjuicios.

Qué revisar en cada caso

Reventa

Escritura, gravámenes y recibos de predial y servicios.
Licencias de construcción de lo edificado y de ampliaciones.
Una inspección profesional.
Reglamento y cuotas de condominio, si aplica.

Preventa

Propiedad del terreno y facultades del desarrollador para vender.
Licencia de construcción, uso de suelo y autorizaciones del condominio.
El contrato de preventa registrado: calendario de pagos, fecha de entrega, penas, cambios y cancelación.
Los proyectos que el desarrollador ya terminó.
Cómo y cuándo se firmará la escritura individual.

Sobre los números

A veces los descuentos de preventa se presentan como rendimientos asegurados. No lo son. Si haces un escenario, incluye el precio total, los gastos de compra, el tiempo que tu dinero queda comprometido, posibles retrasos y el precio de viviendas terminadas comparables al momento de la entrega.

Preguntas frecuentes

¿Es seguro comprar en preventa en México?

Puede serlo cuando el desarrollador tiene el terreno, las licencias y un contrato registrado, y ya terminó proyectos similares. La NOM-247 fija protecciones mínimas, pero cada proyecto debe revisarse.

¿Qué garantías tiene una vivienda nueva?

Según la NOM-247, el desarrollador debe ofrecer al menos cinco años en lo estructural, tres en impermeabilización y uno en los demás elementos, desde la entrega real.

¿Aplica la NOM-247 si un particular me vende su casa?

Aplica a fraccionadores, constructores, promotores y demás personas que venden vivienda al público. Una reventa entre particulares se revisa sobre todo con la escritura, las licencias y una inspección.

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Fuentes

Fuentes y datos consultados el 11 de noviembre de 2026.